Wenn die Wohnung unbewohnbar ist

Mangel unbedingt schriftlich anzeigen

Ortenau (ds). Ob Schimmel im Schlafzimmer, Wasserrohrbruch im Bad, eine nicht funktionierende Heizung im Winter oder eine grundlegende Modernisierung – es gibt so einige Gründe, warum eine Wohnung, zumindest temporär, unbewohnbar sein kann. Was Mieter in einem solchen Fall tun können und müssen, ist teils durch Gesetze klar geregelt, hängt aber auch immer vom Einzelfall ab. Darauf verweist Rechtsanwalt Guido Schmidt, der seit vielen Jahren für den Deutschen Mieterbund Offenburg-Lahr e. V. tätig ist.

Die Liste der Mängel, durch die eine Wohnung nicht vertragsgemäß nutzbar ist und den Wohnwert in irgendeiner Form beeinträchtigt, ist quasi unendlich. "Das kann vom fehlenden Briefkasten über Schimmelbefall bis hin zum Ausbau des Dachgeschosses reichen, allerdings nicht etwa, weil der Fenstergriff wackelt", berichtet Schmidt aus seiner Praxis. Ob und in welcher Höhe eventuell eine Mietminderung möglich ist oder es gar unzumutbar ist, in der Wohnung zu verbleiben, ließe sich meist nur durch eine Rechtsberatung klären. "Es gibt zwar Mietminderungstabellen, die Laien zu Rate ziehen können. Diese Tabellen können aber selbstverständlich nicht alles aufführen und zeigen lediglich Richtwerte auf", betont Anwalt Guido Schmidt und nennt Beispiele: "Ist etwa das einzige Bad in der Wohnung etwa wegen eines Wasserrohrbruchs nicht nutzbar, so fällt das meines Erachtens unter Unbewohnbarkeit, wenn die Dauer nicht absehbar ist." Allerdings sei ein Tag "Katzenwäsche" in der Küche durchaus zumutbar, wenn innerhalb dieser Zeit das Bad wieder hergestellt werden kann. Manche Vermieter würden auch Dixie-Klos und Duschwägen zur Verfügung stellen. Undenkbar sei, dass der Vermieter den betroffenen Mieter auffordere, doch einfach im Büro zu duschen oder die Toilette der Nachbarn mit zu nutzen. "Die heutige Rechtssprechung ist vor allem im Bereich Hygiene deutlich empfindlicher als noch vor zehn Jahren", so Guido Schmidt. Müsse bei einem Wasserschaden ein Trocknungsgerät aufgestellt werden, gelte die Wohnung ab 50 Dezibel als nicht mehr bewohnbar. Auch ein Dachgeschossausbau könne unzumutbar sein: "Etwa weil der Mieter darunter monatelang unter Lärm und Dreck zu leiden hat", berichtet der Anwalt.

Mangel schriftlich anzeigen

In jedem Fall müsse der Mangel dem Vermieter ordnungsgemäß schriftlich angezeigt und um Beseitigung gebeten werden, eine E-Mail sei dabei völlig ausreichend. "Das vergessen leider viele Mieter. Denn eine Mietminderung kann nicht rückwirkend erklärt werden", weiß er aus Erfahrung. Auch sollte man in solchen Fällen die Miete unter Vorbehalt zahlen. Er rät davon ab, Mietminderungen ohne Rechtsberatung eigenständig vorzunehmen. Prinzipiell sollte aber immer erst das Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden, "das ist der erste Weg der Wahl", so Schmidt.

Ist eine Wohnung unbewohnbar, muss der Vermieter für die Kosten einer Ersatzunterkunft aufkommen und diese vorschießen. "Der Vorschussanspruch ist gesetzlich geregelt, der Mieter muss nicht in Vorleistung gehen", betont Guido Schmidt. Allerdings muss sich der Mieter selbst – und nicht der Vermieter, so ein weit verbreiteter Irrglaube – um den Ersatz kümmern. "Das sind in der Regel Ferienwohnungen, Pensionen, Gasthäuser, in ganz seltenen Fällen auch Hotelzimmer", so Schmidt. Dabei gebe es Grenzen für den Kostenersatz: "Die Richtlinien sind Größe und Standard der Mietwohnung. Letzterer darf in der Ersatzunterkunft nicht deutlich unterschritten werden", erläutert der Rechtsanwalt Guido Schmidt.